不動産を生前贈与する際の注意点と贈与税対策方法

生前贈与 不動産

生前贈与で不動産を配偶者や子供などに贈与したいと考える人は多いです。

長年住んできたマイホームを生前贈与するのはもちろん、近年では個人で不動産投資を行う人も増えたため、所有している不動産を元気なうちに子供に贈与したいと考えているシニア層も増えているのです。

ここでは、不動産を生前贈与する際に必要な考え方や、節税の観点で注意すべき事をお伝えします。

大まかな流れとしては3ステップで、「不動産の財産評価の把握」「不動産の整理」「節税対策を考える」です。

まずは不動産の評価額を正確に把握する

財産評価

不動産の生前贈与を考えている方は、死後に相続をする事になるのと比較してどちらが良いかを考えている方も多いと思います。

そのためには、まずは不動産の評価額をしっかりと把握しなければいけません。

生前贈与や相続をする財産に税額計算のための評価をする事を「財産評価」と呼ぶのですが、不動産の財産評価が生前贈与を考えたらまず最初にやるべき事です。

不動産は土地の評価額と建物の評価額を合計したものです。

土地の評価方法は?

路線価方式

市街地にある多くの土地には路線価というものが付けられていて、道路に面している宅地1㎡あたりの評価額のことを路線価と言います。

ご自身の所有している建物が面している路線(道路)の路線価に敷地面積をかけたものが土地の財産評価です。

ちなみに路線価は国税庁のホームページで確認できます。

参照:路線価図・評価倍率表
https://www.rosenka.nta.go.jp/

倍率方式

田舎などに多いのですが、路線価がその土地にない場合は倍率方式という方法で建物の財産評価を下されます。

固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出するのですが、自身で計算するのは手間がかかるかもしれません。

所有しているマンションの土地はどう評価する?

マンションの評価方法も基本的にはマイホームと同じで、面している道路の路線価にマンションが何㎡あるかの敷地面積をかけます。これがマンション全体の土地の財産評価です。

マンションが複数の道路に接している場合は、一番高い路線価を選んで計算しておけば基本的にはOKです。

そして、自身が所有しているマンションが一棟すべてであればそのままの財産評価で良いですし、部屋単位で所有している場合は全体の財産評価に持ち分をかければ財産評価額を算出できます。

建物の評価方法は?

マンションや戸建てなどの建物の評価方法は、「固定資産税評価額」で行います。

固定資産税評価額は市区町村役場にある固定資産税台帳を閲覧して調べる事が可能です。

毎年納税通知書と一緒に郵送される固定資産税の課税明細書を見ても知る事ができます。

また、不動産をマイホームとして使用している場合、賃貸で貸している不動産投資等の場合では評価が変わってきます。

評価方法は倍率方式というものを取り、自身でマイホームとして使用している場合は倍率は1、他人に貸している貸家の場合は倍率は0.7です。

これは土地に関してもそうなのですが、土地や建物を所有していてそれを賃貸物件などとして誰かに貸している場合、すぐに退去できるわけではないので、評価額を下げられるという意味で倍率が0.7なのです。

不動産の財産評価を無料でできる裏技

建物、土地、それぞれの不動産の財産評価の方法を紹介しましたが、結局はなんだかんだ言って計算方法もややこしいし、よくわからないという方も多いでしょう。

そういう方にご紹介したいのが、不動産の評価額を無料で査定してくれるサービスです。

例えば下記のイエウールなどは複数社に一括で不動産の査定依頼ができるので、不動産の生前贈与を考えている方には人気のサービスです。

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生前贈与をする前にに不動産を整理する

不動産 整理

不動産は「先祖代々の土地だから手放すのは気が引ける…」「幼少期に住んでいた家だから思い入れがある」など、そのままの形で生前贈与をしたり相続をしたいと望む人は多いものです。

しかし、将来的に使う予定のない建物で空き家になってしまった場合などは固定資産税の負担だけでも相続人は大変な思いをしますから、必要のない不動産は生前贈与の際に整理する事も大切なのです。

相続する事になる子供や配偶者などの家族と話をし、将来的に土地や建物を使用する事があるかどうかを把握しましょう。

話合いの結果、残す必要があると判断できた不動産はどのような形で残すべきかを考えていけば良いでしょうし、必要がないと判断した不動産は売却して現金化すると良いでしょう。

不動産を整理するメリット
  1. 不動産を売却して現金化すれば財産の把握がしやすくなる
  2. 相続になって遺産分割をする場合、現金なら相続人間で分割がしやすい
  3. 不動産を売却しておけば、残される人達の相続手続きの手間が減る

節税対策を考える

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そして最後に行うのは、節税について考える事です。

早め早めで生前贈与をする場合でも、贈与税がバカ高くなってしまったら意味がありませんからね。

まず大前提としてですが、基本的には相続税よりも贈与税の方が高くなる傾向にあります。

ですが、相続は自身の死後に1回だけ発生するのに対し、贈与は生きている間であれば何度にも分けて複数回行う事ができます。

ですから、うまく贈与税が少なくなるように工夫しながら生前贈与を行っていけば大きな節税対策を行う事は可能です。

例えば、年間110万円の生前贈与までであれば贈与税が非課税になる「暦年贈与」を使用するのは当然です。

その他にも各家庭に応じた節税スキームはありますから、そこは税理士の腕の見せどころでしょう。

はっきり言って、手続きを依頼する税理士によって生前贈与で節税できる額は何十万円、何百万円と変わってくるケースはザラです。

同じお金のプロが行ってもそれくらい差が出るわけですから、生前贈与や相続はそれくらい複雑で難しいという事です。

生前贈与での個別のケースに応じた節税スキームを考えるのであれば、相続専門の税理士に相談をする事をおすすめします。

相続専門の税理士は下記のサイトで無料で紹介して貰う事ができますよ。

 

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