空き家の相続と3000万円控除の特例の条件を解説!

空き家 相続

日本が高齢化社会になり、亡くなった親から家を相続したはいいものの、空き家になって放置されてしまっている事例が日本各地で多発して社会問題化しつつあります。

そこで日本政府が打ち出した制度が「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」です。

税理士
税理士
簡単に言うと、「家を売って儲けたお金から3000万円を控除して特別に税金がかからなくしてあげますよ~」という特例です。

政府も空き家問題をどうにかしたいという事で、家を売って出た金額から3,000万円までは控除してくれるわけです。

ですが実はこの制度にはかなり細かい条件があり、国税庁のホームページの説明を見ても非常に小難しく書かれていて訳がわかりません。

国税庁 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

そこでここでは、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」を必要な要点はしっかりと押さえながら分かりやすく解説しようと思います。

空き家を売って3000万円の控除適用を考えている人が気をつけること!

空き家を売却して3000万円が特別控除される期限

まず重要なこととして、空き家を売って3000万円を特別に控除して貰えるのは期限が設定されています。

つまり、いつまでもこの特例が適応されるというわけではないのです!

この制度は平成28年4月1日から始まったのですが、令和5年12月31日まで適用されることが決まっています。

ですから、空き家を売却する予定のある方は何が何でもこの日までは売ってしまうようにしましょう。

どのような空き家に特例が適用される?

相続したか、誰かから遺贈(いぞう)された空き家にだけ当てはまります。

遺贈というのは法定相続人以外の人が、被相続人が残した遺言書によって財産を貰った場合のことをいいます。

簡単に言えば、亡くなった方から相続した空き家であれば特例の対象で、自分で購入して住んでいないだけの空き家などは対象外ということです。

相続した(または遺贈された)空き家でもかなり条件がある!

そしてまた、相続した(または遺贈された)空き家なら何でも良いわけじゃなくて、3000万円控除をしてもらえる相続物件にはかなりの条件があります。

  1. 昭和56年5月31日以前に建築された家であること。
  2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

という3つの条件全てに当てはまる必要があります。

簡単に言うと、かなり古い家で、複数の物件に分かれていない家で、亡くなる直前に被相続人が1人で住んでいた家、ということです。

ちなみに、亡くなる直前は被相続人が老人ホームに住んでいて家にいなかった場合でも、要介護認定等を受けて老人ホームに移っていたというケースでは3000万円の控除は認めてもらえます。

売却する際にもいくつかの制約がつけられる!

空き家の条件は上記で説明した通りですが、空き家を売る際にもいくつか条件がありますので注意しましょう。

  1. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
  2. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
  3. 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
  4. 売却代金が1億円以下であること。

まとめると、この4つです。

簡単に説明すると、他人じゃなくて空き家を相続した本人が売らないといけないし、相続してから売るまでの間にそれを誰かに貸したりビジネスに利用していてはダメだし、家があまりにもボロボロすぎるとちょっと困るし、売却代金は1億円以下に抑えてね、という意味です。

実際に3000万円控除の適用を受けるには?

空き家を売却し、実際に実際に3000万円控除の適用を受けるには、市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要ですし、法務局に様々な書類を提出しなければいけません。

何が言いたいのかというと、素人には複雑で難しすぎるということです。

ここは専門の司法書士にお願いしましょう。

司法書士やら税理士やら行政書士やら、相続関連は専門家が多すぎて誰が何をやってくれるのかよくわからないという場合は、税理士を窓口にする事をおすすめします。

理由は2つです。

  • 税理士でも相続を専門にしている税理士がいるので、相続専門税理士ならすべての業務を一貫して相談できる
  • 実は税理士は資格を取れば行政書士としても働ける

という理由からです。

相続専門の税理士は下記の紹介サービスで無料で紹介して貰えます。

空き家を放置すると固定資産税が4倍に跳ね上がる恐怖!

空き家を売却するなら令和5年12月31日までに片づけましょう!と言いましたが、売却などはせずに解体しようと考えている方も多いです。

ですが、相続がもめたりすると遺産分割協議をしなければならず、話し合いの場が作れなかったり、協議が難航して時間がかかったりして、結局空き家の解体が先延ばしになっているケースもたくさんあります。

空き家の解体が先延ばしになりがちな理由の1つには、空き家の解体には相続人全員の同意が必要になるというのもあるでしょう。

ですが、空き家を放置するとちょっとした国からの仕打ちをされてしまいますので、売却するにしても解体するにしても早めに手を打ちましょう。

平成27年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律があるのですが、

  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

この1~4に該当する空き家は、政府から改善処置が求められます。

要は、政府はなんとかして日本の空き家問題を解決したいわけです。

最初は空き家の修繕や、木や草の伐採を指導されますし、応じない場合は勧告に変わり、それでも応じない場合は固定資産材が約3~4倍に増額されてしまいます。

相続した空き家の処理が面倒だからと言って先延ばしにしていると、結局何も良いことはないということです。

売却する場合は相続専門の税理士に相談し、相続税対策をしながら空き家の売却まで進めましょう。

解体をする場合は解体業者に相見積もりを出し、少しでも安く解体してくれる業者を選びましょう。

解体工事なんて足元を見られてかなり適当な見積もりを出されますから、しっかりと複数社で見積もり比較をする事も重要です。

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